潘石屹立下的Flag,SOHO中国的倒退路


偶尔,潘石屹总是“幸运地”占据头条,不是因为他的摄影和木工工作,而是因为他不得不再次卖掉这栋建筑。

10月30日,有传言说搜狐中国在清仓大甩卖中出售了8处房产。该公司股价在该交易日上涨了27.07%。在第二天披露的公告中,该公司含糊不清。

当这家明星公司的建筑销售逐渐成为常态时,潘石屹的旗帜多年来也成了一个笑话。

2012年后,SOHO中国从“开发-销售”转变为“开发-自我维持”,潘石屹也完成了从“房地产大亨”到“租赁公众”的转变。

在过去的7年里,搜狐中国在几次销售后只有9项核心资产。公司营业收入从2012年高峰时的153.05亿元下降到2018年的17.21亿元。

潘石屹走了一条不可能回头的路,似乎不再关心公司和个人在行业中的地位,也不再关心外界对他的看法。

2012:转向“租一租”

2012,SOHO中国(。备受瞩目的香港,突然发出一股“活力”,在中国房地产企业中几近爆发。

同年8月16日,潘石屹在香港宣布,该公司的商业模式将从开发和出售房产转变为自持房产租赁。简单来说,公司的收入将从建造和出售房屋转变为自我维持的财产租赁。

当时,中国房地产市场已经开始实行住房商品化以来最严格的房地产市场监管,促进房价合理回归的监管意识逐步增强。

潘石屹从20世纪90年代海南房地产泡沫的血泊中爬出来,预见到了与普通人不同的事情。他选择坐下来收取租金,他非常高兴,喜欢“公共租赁”的形象。

当时,潘石屹高调解释了企业转型的原因:“拥有财产总比持有人民币好。”

转型的直接影响是,随着公司财产产品库存的枯竭,与辉煌时期相比,公司收入大幅缩水。

到目前为止,我们仍然可以通过数据看到公司的亮点时刻:2012年,公司营业收入达到153.05亿元,归属于其母公司的净利润为105.85亿元。荣创中国(.HK)和龙湖集团()。香港)曾一度被碾碎。

此后,曾经排名前100的SOHO中国逐渐从第三方每年发布的房地产清单中消失。

然而,租赁是“成功的”。

在2013年中期业绩大会上,潘石屹微笑着通过视频宣布公司的战略转型“成功”。

本期公司投资物业租金收入为8600万元,占公司营业收入的3.47%;2014年上半年,公司实现租金收入1.64亿元,同比增长84%。

2015年,CEO张欣回应外界质疑:当年公司现金和银行存款合计90.12亿元,净负债率约为24%,租金收入同比增长148%。因此,SOHO中国的转型是成功的。

2014:列出共享的办公磁盘

只要持有房产并收取租金,这个行业太性感了,没有故事可讲。这显然不是潘石屹的风格。

2014年,潘石屹不仅频繁访问与雷军关系密切的小米公司,还和妻子张欣一起访问了美国的脸书和苹果公司。他甚至出现在乌镇世界互联网大会上。

在脸书上,潘石屹看到马克扎克伯格甚至没有单独的办公室,并在微博上说脸书的办公室就像一所学校。在首席执行官库克介绍新办公楼之前,潘在访问苹果时说,有一种技术可以在中国使用。开车去停车场时,苹果手机会弹出最近的停车位。

一个房地产业主为什么经常和互联网公司联系?

直到当年11月,潘石屹才宣布公司已经开始准备将房地产和互联网结合起来,通过互联网改变传统的房地产行业。

2015年2月,SOHO 3Q共享办公业务在北京正式推出,被潘石屹视为SOHO中国的第二次转型。

本质上,3Q商业模式是si

2015年,分享经济的第一年,分享的概念在住宿、交通和物流方面受到大量资本的青睐。接触“网络”后,潘石屹说,“该公司正在完全转型为一家互联网公司。”

他曾经和新华社记者谈了很多关于互联网的想法。推广公司启动该项目的目的是将销售和支付环节从线下转移到线上,建筑物的布局和设施也要适应基于互联网的工作方式。

截至2017年底,3Q共享办公业务已运营19个中心,拥有17,000个工作站,平均入住率为87%。

此后,该公司不再局限于在自有办公楼中分享业务,而是开始向第三方开发商租赁办公楼。

截至2018年底,公司的共享办公业务范围已超越北京和上海,在中国7个城市拥有31个中心和3万多个工作站。

潘石屹多次提到3Q项目将于2019年拆分上市。

然而,这项3Q业务自成立以来并没有获得多少利润。在2018年股东大会上,甚至一些股东直接走上前来,要求3Q项目不要烧太多钱。该公司表示,2019年的计划是让3Q业务不亏损。

在2019年年中的报纸上,该公司没有描述3Q项目。

如今,该公司的共享办公业务已成为传言中的待售资产,很少提及分拆上市。

2016:买卖

SOHO中国的3Q业务是正常的,它已经经历了第二次转型,并不像想象的那么漂亮。潘石屹已经腾出一只手来出售房产。

自2014年以来,公司在北京和上海拥有的房产资产已从资产袋中一个接一个地发放出去。

2014年2月,公司将把上海核心区静安SOHO和海伦广场出售给金融街()。深圳)52.32亿元。这笔交易在一天内完成,这是搜狐中国开展业务以来最快的一次。

今年9月,该公司以30.5亿元的价格出售了尚未向CTRP全资子公司携程上海开放的10万平方米上海截击SOHO房产。齐来SOHO剩余的128,200平方米地产由公司自己投资。

2015年,潘石屹和郭广昌争夺外滩土地王所有权的长期斗争终于结束。两家公司达成和平,SOHO中国将50%的股份转让给复星。两人都保住了面子,在公共场合互相需要。交易完成后,搜狐中国在其账面上获得45.85亿元现金。

2016年,资产销售的速度可能会进一步加快。

同年6月26日,公司将虹口SOHO以35.73亿元的价格出售给中国第一高峰资本管理公司吉宝地产和另一家合资公司。今年7月,搜狐世纪广场向国华人寿出售了32.97亿元人民币。2017年6月,公司出售上海虹口SOHO35.73亿元。今年7月,光华路SOHO2号和齐来SOHO 2号项目开始发售。

“出货量”正在增加,中小型投资者变得越来越多疑。潘石屹曾经安慰说,“做生意的一贯原则是低价买进,高价卖出。搜狐中国将永远遵循这样的原则。总是判断价格何时低,何时高。”

“SOHO中国是北京和上海最大的写字楼开发商,有200万平方米的房产正在建设中。开门做生意和买卖是正常的。请不要读太多。”潘石屹这样解释道。

据不完全统计,SOHO中国在过去几年通过出售资产兑现了近300亿元,公司没有购买任何项目或土地。

2017:永不出售

在2017年连续出售两项房产资产后,潘石屹逐渐停止了出售。

在2018年3月举行的公司2017年业绩会议上,潘石屹再次明确表示,他今后不会出售资产。

当时,在SOHO中国手中,核心财产资产仅位于北京和上海,而这两个城市位于城市的核心区域。

潘石屹表达了他对这两个项目的喜爱,从来没有卖出去。“外滩SOHO就是其中之一,位置太重要了;望京SOHO卖不出去。太美了。我非常喜欢它。”

这两件商品是SOHO中国最近将要出售的“八大金刚”之一。

所谓“八大金刚”是指前门大街甲光华路SOHO二期望京SOHO项目

今年6月底,潘石屹在反对“魔术俱乐部局”的战争后,举行了一次非常正式的财产促销会议。他公开宣布,他计划今年将部分自有房产出售给大宗交易市场,涉及13个项目,总资产价值约为78亿元人民币。

10月29日,公司宣布出售2583个地下停车位,支持北京的9个商业项目。买方惠博停车位以7.61亿元的价格获得了全额许可。这笔交易给公司带来了2.53亿元的毛利,占公司去年年收入的14.7%。

潘石屹寄予厚望的SOHO 3Q分享了自己的办公室业务,此前曾在热门销售名单上。

10月30日,外国媒体透露SOHO计划以约80亿美元出售其“八大金刚”地产资产。那一天,公司股价飙升。截至当日,该公司股价上涨17.90%,至270港元,市值为140亿港元。

2019年年中的报告显示,该公司的非流动资产总额为636.6亿元,几乎与传言要出售的80亿美元的股权总值持平。

第二天,该公司宣布“将不时讨论商业房地产市场环境和潜在的交易机会。”这种模棱两可的态度给想象留下了空间。

10天后,潘石屹56岁,投身于望京SOHO和外滩SOHO。"我仍然是这两个项目的房地产开发商."

但是,这对潘石屹和张欣来说已经不重要了。

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